Проект
Федерального закона
"Об особенностях совершения сделок с недвижимым имуществом иностранными
лицами и внесении изменений в Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ
"О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с
ним"
(подготовлен Минэкономразвития России)
(не внесен в ГД ФС РФ, текст по состоянию на 18.11.2013)
Иностранных юрлиц и российских юрлиц с
иностранным участием могут обязать получать разрешение на совершение сделок с
недвижимым имуществом
Для иностранных физических и юридических
лиц, иностранных организаций, не являющихся юридическими лицами по иностранному
праву, лиц без гражданства, российских юридических лиц с иностранным участием в
размере 50 процентов и более (далее - иностранные лица) может быть введен
разрешительный порядок совершения сделок с недвижимостью в России. Разрешение
потребуется для сделок, в результате которых возникает либо переходит право
собственности на объекты недвижимости или право пользования этими объектами
(далее - сделки). Однако предусмотрен и ряд исключений.
Такие предложения содержит разработанный
Минэкономразвития России Проект, общественное обсуждение которого продлится до
16 января 2014 г. на сайте regulation.gov.ru.
Разрешение потребуется не для всех сделок
Сейчас для того, чтобы заключить сделку в
России, иностранному лицу не требуется предварительное разрешение. Если Проект
будет принят, то ситуация может кардинально измениться: иностранным лицам для
приобретения недвижимости в России потребуется получать разрешение в
уполномоченном органе, который пока не определен. Однако не для всех категорий
сделок в Проекте предусматриваются такие ограничения.
Проект содержит открытый перечень сделок
(он может быть дополнен Правительством РФ), на которые не будет
распространяться разрешительный порядок. В частности, в него включены:
- сделки, совершаемые во исполнение
международных договоров и обязательств РФ;
- сделки, заключаемые в отношении
подлежащих госрегистрации воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания
и космических объектов;
- сделки, направленные на безвозмездное
приобретение прав на объекты недвижимого имущества. Напомним, что безвозмездное
отчуждение - это один из способов обхода закона, частный случай злоупотребления
правом. Последствием такого злоупотребления может быть отказ в защите права (п.
п. 1 и 3 ст. 10 ГК РФ);
- сделки, направленные на установление
обременений объектов недвижимости. Это важное исключение, поскольку
разновидностью обременения имущества является аренда. Можно сказать, что аренда
- право пользования, влекущее за собой обременение права собственности. Об этом
свидетельствует и судебная практика (например, Постановления Семнадцатого
арбитражного апелляционного суда от 04.10.2013 N 17АП-3433/2013-АК по делу N
А50-19054/2012, ФАС Северо-Кавказского округа от 18.08.2011 по делу N
А53-21330/2010, Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.09.2013 по
делу N А12-8625/2013, Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от
07.08.2013 N 15АП-9852/2013 по делу N А53-2301/2013).
Еще одним исключением являются сделки,
связанные с осуществлением иностранными инвесторами или группой лиц инвестиций
в форме приобретения акций (долей), составляющих уставные капиталы
хозяйственных обществ, а также с совершением иных сделок, в результате которых
устанавливается контроль иностранных инвесторов или группы лиц над
хозяйственными обществами. Внесение этой категории сделок в перечень исключений
позволит уменьшить риски, которые могли бы дополнительно снизить
привлекательность для инвесторов.
Кроме того, не потребуется разрешение на
сделку, если иностранное лицо наследует объект недвижимости.
Правительство РФ должно будет утвердить
перечень территорий РФ, на которых рассмотренные ограничения для иностранных
лиц не будут применяться, а также перечень иностранных государств, в отношении
граждан и юрлиц которых действие положений Проекта не будет распространяться.
Помимо этого, из буквального толкования
актуальной редакции ст. 1 Проекта следует, что иностранному лицу разрешение на
совершение сделки необходимо вне зависимости от того, приобретает оно право на
недвижимое имущество или отчуждает. Соответственно, в случае отчуждения
иностранным лицом недвижимого имущества разрешение носит формальный характер.
Однако при системном толковании можно
прийти к выводу, что действие положений Проекта будет распространяться на те
случаи, когда обладателями прав на недвижимость становятся исключительно
иностранные лица. Об этом свидетельствует следующее:
- согласно Проекту заявление в
уполномоченный орган (какой именно, пока не определено) подает иностранное
лицо. Основанием для отказа в выдаче разрешения может служить только
приобретение заявителем (иностранным лицом) права на недвижимое имущество.
Следовательно, если право на имущество переходит от иностранного лица к
российскому, то отказа в выдаче разрешения быть не может.
- заявленная разработчиками цель Проекта -
не допустить возникновения иностранных анклавов в РФ. Отчуждение иностранным
лицом недвижимого имущества российскому лицу в принципе не может повлечь за
собой подобных последствий.
Уполномоченный орган откажет в выдаче
разрешения на совершение сделки, угрожающей безопасности России
В Проекте предусмотрено, что иностранное
лицо, прежде чем заключить сделку, обязано обратиться в уполномоченный орган с
соответствующим заявлением, решение по которому должно быть вынесено в течение
месяца. К заявлению должен быть приложен комплект документов: согласие
правообладателя на совершение сделки и проект договора или иного соглашения, в
котором раскрывается содержание сделки.
Согласие правообладателя должно быть
оформлено не позднее шести месяцев, предшествующих дате подачи заявления, в
простой письменной форме.
Проект договора или иного соглашения, по
замыслу разработчиков, должен раскрывать содержание сделки. В Проекте не
пояснено, что под этим понимается. Скорее всего, имеются в виду существенные
условия будущего договора. Также остается неясным вопрос об использовании
сочетания ''проект иного соглашения''. Все соглашения, которые раскрывают
содержание сделки, являются по своей сути договорами, поэтому уточнение
"проект иного соглашения" не несет смысловой нагрузки.
Наряду с указанными документами заявителю,
в зависимости от его правового статуса, потребуется приложить следующие
документы. Так, если заявитель - юрлицо, организация, не признаваемая юрлицом
по иностранному праву, или российское юрлицо с иностранным участием в размере
50 процентов или более, он должен дополнительно представить документ,
подтверждающий госрегистрацию данного лица. Если заявитель является иностранным
физлицом либо лицом без гражданства, то ему необходимо приложить документы,
удостоверяющие личность и подтверждающие законность нахождения на территории
РФ.
Если какой-либо из этих документов не
будет представлен или его форма и содержание не будут соответствовать требованиям
законодательства, заявление будет возвращено без рассмотрения. Это не будет
препятствовать повторному обращению в случае устранения нарушения.
Единственное основание отказа в выдаче
разрешения - случай, когда сделка создаст или может создать угрозу безопасности
РФ. Решение об отказе может быть обжаловано в судебном порядке.
Согласно Проекту угроза безопасности -
совокупность условий, создающих опасность жизненно важным интересам общества и
(или) государства. Признаки такой угрозы определит Правительство РФ.
Если угроза безопасности отсутствует, то
принимается решение о выдаче разрешения на совершение сделки, действующее в
течение трех лет.
Последствия отсутствия разрешения на
совершение сделки
Проектом предусмотрено, что сделка с
находящимся в РФ недвижимым имуществом, совершенная без разрешения
уполномоченного органа государственной власти, ничтожна. Соответственно, к ней
применяются последствия недействительности сделок, установленные гражданским
законодательством.
Кроме того, без разрешения на совершение
сделки лицо не сможет зарегистрировать соответствующее право. Согласно Проекту
это разрешение будет внесено в перечень необходимых для регистрации права
собственности (права пользования) на недвижимое имущество документов.
Главная 
